Kaum eine Entscheidung wirkt so lange nach wie die Baufinanzierung: Wer die Grundbegriffe versteht, spart über die Laufzeit oft zehntausende Euro. Hier die wichtigsten Bausteine - verständlich und ohne Bankdeutsch.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das geliehene Geld. Der Effektivzins enthält zusätzlich die meisten Nebenkosten des Kredits und eignet sich deshalb besser zum Vergleichen von Angeboten. Faustregel: Angebote immer über den Effektivzins vergleichen - bei gleicher Sollzinsbindung.
Die anfängliche Tilgung ist der Anteil der Rate, der die Schuld wirklich abbaut. Bei nur 1 Prozent Tilgung zahlst du extrem lange; üblich und empfehlenswert sind heute 2 bis 3 Prozent. Je höher die Tilgung, desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt - die Monatsrate steigt dafür.
Bei rund 3,7 Prozent Sollzins (Marktniveau Mitte 2026, regional verschieden):
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | ca. 1.175 € | ca. 264.000 € |
| 2 % | ca. 1.425 € | ca. 228.000 € |
| 3 % | ca. 1.675 € | ca. 192.000 € |
Gerundete Richtwerte zur Veranschaulichung - keine Angebotsberechnung.
Banken kalkulieren nach Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital, desto geringer ihr Risiko - und desto besser dein Zins. Als grobe Marken gelten: Kaufnebenkosten immer aus eigener Tasche (sonst wird es teuer), spürbar bessere Konditionen ab etwa 20 Prozent Eigenkapital, Top-Konditionen ab etwa 30 bis 40 Prozent.
Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zins garantiert ist - üblich sind 10 oder 15 Jahre. Längere Bindung kostet etwas mehr Zins, schützt aber vor steigenden Zinsen. Gut zu wissen: Nach 10 Jahren kannst du per Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) jede laufende Finanzierung mit 6 Monaten Frist kündigen - auch bei 15 oder 20 Jahren Bindung.
Monatsrate, Nebenkosten, Förderungen und Puffer in einer Ansicht: Unsere kostenlose App BauKompass führt dich Schritt für Schritt durch die komplette Kalkulation - auch direkt im Browser nutzbar.
Zum BauKompassEffektivzins vergleichen, mindestens 2 Prozent tilgen, Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen und Sondertilgungen sichern - mit diesen vier Regeln bist du den meisten Käufern voraus. Welche laufenden Kosten nach dem Einzug sofort optimierbar sind, zeigt unser Fixkosten-Check.